【家づくり④】家づくりを始めるその前に～ARUHIで住宅ローン～

ぺぺ

田舎で夫婦2人暮らしをしています
ぺぺです

まつくん

夫のまつだよ
ロードバイクとパワプロがすきだよ

【ぺぺまつの平屋プロフィール】
家：木造平屋の注文住宅
建物価格：1800万円
坪数：27坪
間取り：2LDK
建築会社：地元の工務店
住人：30代夫婦
☆たくさんお金はかけられないけど自分たちだけの快適空間がほしい！！
私たちのリアルサイズな家づくりをおはなししてます

今回は家づくりを始める前にぜひやってほしいこと！の後編！
それは住宅ローンの内容を知っておくことです

建築会社や銀行が誘導はしてくれるので
知識がなくても住宅ローンを組んで家を建てることができます

ぺぺ

でもそれってちょっと怖くないですか？

金利の種類やそれぞれのメリットデメリット、借入先などなど…
知っておくのと知らないのとでは大きく変わりますのでぜひご覧くださいね

住宅ローンの内容を知っておく
固定金利と変動金利のデメリットの比較
住宅ローンを『固定金利』にした理由
変動金利のちょっとこわいはなし
住宅ローンはどこで借りる？
つなぎ融資ってどんなもの？
ARUHIでフラット35を借りた感想
おわり

住宅ローンの内容を知っておく

そもそも住宅ローンには
『固定金利』と『変動金利』の2種類があります

〈ひとこと説明〉
『固定金利』：例えば毎月7万円と決まったらずーっと変わらない
『変動金利』：固定金利と比べて安いか高いかは払い終わるまで分からない
〈同時期に住宅ローンをくんだ場合の支払い開始時点の金額の違い〉
『固定金利』：変動金利に比べて高い
『変動金利』：固定金利に比べて低い

※変動金利は名前の通り金利が変動します
つまり月々の支払額が金利によって上がるかもしれないし下がるかもしれないのです
（住宅ローンの場合は半年に一度金利が見直され実際に支払額として変わるのは5年ごとです）

ざっくりとした説明はこんな感じです

固定金利と変動金利のデメリットの比較

我が家は総支払額を明確にしておきたかったので固定金利を選んでいますが、
固定金利と変動金利のそれぞれのデメリットを挙げておきます

固定金利のデメリット
金利が下がり続けたら変動金利と比べて支払額が多くなってしまうこと
ただし、毎月の支払額が変わらないというメリットの方が重要だと思っていますよ

変動金利のデメリット
金利が上がり続けた場合には、変動金利のほうが支払額が多くなる可能性が高い
しかも支払額の総額は住宅ローンを組んだ時点ではわからないのです

変動金利は”申込時の最安金利”というメリットはありますが、将来金利が上がって支払額が増えてしまうリスクがあります
我が家はそのリスクをとってまで変動金利にするメリットはないと考えたのです

ぺぺ

その点固定金利のリスクは

“結果的に変動金利より支払額が多くなる可能性”があるだけ
変動金利のリスクのように『いくらかかるかわからない』ということはないよね

住宅ローンを『固定金利』にした理由

両方のメリットとデメリットを比較した結果
我が家は『固定金利』を選択しました

固定金利を選んだ理由
・将来の資金計画が見通しやすい
・金利があがった場合の支払い金額が多くなってしまうリスクを回避したい
・最近(2020年01月時点)は金利が低めなので固定金利でも問題ないと考えた

住宅ローンをくむ際に色々調べましたが
我が家に合っていると思ったのが『固定金利』
（35年間の固定金利（フラット35）で住宅ローンをくみました）

住宅ローンをくんだ時点で利子を含めた総支払額が決定するので
金利の影響を受けることがありません
35年間、毎月の返済額が変わることがないのです

※フラット35は
住宅金融支援機構という公的機関が借入先となります
フラット35を取り扱っている金融機関を通して借入をします

まつくん

フラットさんじゅうご～♪

変動金利のちょっとこわいはなし

おまけのはなしなんですが
知っておいた方が良いことなので軽く目を通してみてくださいね

建築会社や銀行は固定金利ではなく変動金利を進めてくる場合が多いです
さらにフラット35を勧めずらい理由もあります

変動金利を勧める理由とフラット35を懸念する理由

建築会社サイド
・変動金利で見積もりを提示することで住宅ローン支払い額が低く感じられ、その分住宅にお金をかけてもらいやすい
(固定金利と変動金利を同時点での金利を比べると変動金利の方が低いため)
・フラット35基準を満たす建物である必要がある
・フラット35の建物の中間検査、完了検査等の費用がかかる(費用の支払いではなく住宅にお金をかけてもらいたいから)

銀行サイド
・変動金利の場合、金利があがったときのリスクがあるのは借りている私たち
（金利があがった場合支払額も増えることになるので）
・フラット35よりも自社ローンを選んでもらった方が利息が入り儲けられる
（フラット35の借入先は『住宅金融支援機構』自社ローンなら自分の銀行が借入先となるため利息がしっかり入る）

ぺぺ

ただ過去例では変動金利で住宅ローンをくんだ人の方が結果的に安かったという事実もあるよ

現在は固定金利でも1％くらいですが過去に金利3％という時代もあったわけです
そこから比べると金利が下がっていったので変動金利の方が安くなる結果となりました
ただしこれはラッキーだったという結果のはなしだと考えます

ちょっと待って～！あとさ、
・変動金利には金利があがった場合でも1.25倍までしか支払わなくて良いルールがあるよね？
・もし金利があがったら固定金利に借り換えすれば良いのでは？
という人もいるかもしれません

確かに支払額自体は1.25倍までですが
支払い額の内訳を見てみると
金利だけを支払っていて元本は減っていない！ということがあり得るのです

金利があがったら固定金利へ借り換えすれば良い
というのも金利は固定金利があがってから変動金利があがるので
そのころには固定金利もあがってしまっています

金利動向を細かくチェックできたり
金利があがったら残りの住宅ローンを一括返済するなどの対策ができる人は良いかもしれません

住宅ローンはどこで借りる？

ぺぺ

え？地元の銀行で借りるものじゃないの？

と私も最初は思っていましたが
借りる銀行によって金利や手数料に差が出るのでしっかり吟味した方が良さそうです

私たちは『ARUHI』で取り扱っている
フラット35に申し込み住宅ローンをくみました

フラット35は国の制度で
住宅金融支援機構という公的機関が借入先となります

分かりやすく言うと
フラット35という商品を取り扱っている『ARUHI』で借り入れを行ったということになります

まつくん

35年間ずっと返済額が変わらない
それが魅力的でフラット35に決めたよ

私たちは銀行を決めてから住宅ローン種類を決めたのではなく
①変動金利よりも固定金利が良い！
②フラット35にしたい！
③取り扱い金融機関を比較！
④『ARUHI』が合っている！
という流れで住宅ローンを決定しました

ただしフラット35を利用するには
・ある程度の頭金が必要になる
・中間検査や完了検査が必要なためそのための費用がかかる
・一定の基準を満たす建物である必要がある
※さらにある基準を満たすとフラット35Sという金利の優遇が受けられるものがある
ことを覚えておきましょう

ぺぺ

一定の基準を満たす建物であるかは建築会社に確認してみてくださいね

またフラット35では建物が完成するまで融資されませんが
普通であれば建築途中に段階的に入金しなければなりません
(例として着工時30％上棟時40％完成時30％)

まつくん

え！？フラット35は建物完成まで融資されないの！？

ぺぺ

こんなときに登場するのが『つなぎ融資』というものです

つなぎ融資ってどんなもの？

『つなぎ融資』
※つなぎ融資とは建物が完成し本融資をうけるまでの間に融資してもらうことです
フラット35では建物完成まで融資がされません
ただし完成までにある程度建築会社に入金しなければならないためつなぎ融資を使います

ぺぺ

金融機関によってつなぎ融資がないところもあるので要確認です

つなぎ融資を利用した一連の流れのイメージ

例）建築会社へ支払う建物金額を3000万円とします
その金額を建物が完成するまでの間に何回かに分けて入金しなければならないので
①つなぎ融資をうける
②建物着工で30％の900万円を建築会社へ支払う
③建物上棟(屋根がかかること)で40%の1200万円を建築会社へ支払う
④建物が完成しフラット35の融資が受けられる
⑤建物完成で残りの30％の900万円を建築会社へ支払う
⑥つなぎ融資分をすべて返済する

こんな感で融資が実行されたらつなぎ融資分は返済し通常の住宅ローンがスタートします

ただしつなぎ融資は金利が高く事務手数料等もかかるので
ここもしっかり確認しておきましょう